A popularização do Airbnb e outras plataformas de locação por temporada gera intensos debates nos condomínios brasileiros. De um lado, estão os proprietários que veem na locação por curto prazo uma oportunidade de renda extra. Do outro, surgem preocupações dos condôminos com a segurança, privacidade e a convivência nas áreas comuns, já havendo relatos de arrombamentos, roubos e muito barulho.
Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reacendeu a polêmica: determinou que os condomínios podem, em suas convenções, proibir a locação de apartamentos por plataformas como o Airbnb. A decisão, contudo, não é uma regra definitiva, pois casos específicos ainda podem ser questionados na Justiça. Na prática, o STJ reconhece o direito dos condôminos de regulamentar as locações de curto prazo, mas também enfatiza a necessidade de as convenções condominiais serem claras e precisas quanto às regras para esse tipo de atividade.
Esse posicionamento do STJ gerou incertezas. Enquanto alguns condomínios já se movimentam para incluir proibições em suas convenções, outros preferem adotar uma abordagem mais flexível, com regras para o uso responsável dos apartamentos e áreas comuns. Esse é um tema judicial sensível porque envolve os direitos de propriedade e os interesses dos moradores.
O aluguel por temporada é regulamentado pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que permite locações de até 90 dias para fins residenciais temporários. No entanto, essa regulamentação não aborda especificamente as locações via plataformas digitais, o que leva à necessidade de interpretação ou adaptação por parte dos condomínios. Para os condôminos que utilizam o Airbnb, a locação é uma forma de aluguel por temporada, no qual o contrato é feito diretamente com o inquilino. Porém, essa atividade se distingue de uma locação residencial, o que, para outros, caracteriza o uso comercial do apartamento.
Independentemente da posição dos condôminos ou da convenção do condomínio, é possível adotar soluções práticas para regulamentar e proteger os interesses de todas as partes envolvidas.
Para isso, recomendo algumas práticas que podem ser facilmente adotadas: primeiramente, mais clareza nas regras da convenção, que deve ser revisada e atualizada. Isso inclui definir os horários de uso das áreas comuns, o número máximo de hóspedes, e outras regras que o condomínio julgue serem importantes. Também é possível fazer contratos de locação por temporada personalizados para garantir maior proteção legal, com cláusulas que garantam o cumprimento das normas do condomínio, estabelecendo responsabilidades para o locatário temporário e o proprietário do imóvel, além de penalidades caso as regras não sejam cumpridas.
Outras excelentes medidas são a obrigatoriedade de cadastro e identificação dos locatários como forma de reforçar a segurança; impor um seguro de responsabilidade civil para proprietários que desejam alugar seus imóveis, que cubra eventuais danos causados pelos inquilinos nas áreas comuns ou demais apartamentos; e o uso de plataformas de gestão condominial que possam otimizar a prática de locação com ferramentas para cadastro e controle de entrada de visitantes, comunicação interna e sinal de alerta.
Embora o debate sobre o Airbnb em condomínios ainda esteja em aberto na Justiça, buscar uma solução equilibrada desde já pode ajudar a mitigar os conflitos. Ao invés de proibir ou liberar indiscriminadamente as locações por temporada, os condomínios podem conciliar os interesses dos locatários com a segurança e tranquilidade dos demais moradores.
