Por Daniel Gava, fundador e CEO da Rooftop.
O aumento expressivo na retomada de imóveis pelos bancos acendeu um sinal de alerta no mercado financeiro e no setor imobiliário.
Dados recentes do Banco Central revelam que o estoque dessas propriedades atingiu quase R$ 80 bilhões em novembro de 2024, o maior patamar dos últimos quatro anos. O valor representa um crescimento de 10% em relação ao mesmo mês de 2023 e de 20% frente ao fim de 2022.
Para se ter uma ideia do simbolismo do salto deste volume, equivale a um terço do valor de todos os empreendimentos lançados no Brasil no último ano. Mais do que números, o dado mostra que algo saiu fora do controle.
Embora o número de retomadas de imóveis tenha aumentado, a inadimplência não registrou um salto proporcional. Isso indica que muitos contratos foram rompidos antes mesmo de atingirem o status de inadimplência técnica, o que sugere falhas na estrutura de concessão e financiamento.
O cenário atual reflete diretamente anos de concessão acelerada de crédito imobiliário, muitas vezes sem uma análise de risco mais criteriosa, resultando em empréstimos e financiamentos acima da capacidade real de pagamento dos mutuários.
A expansão do chamado funding imobiliário, que alcançou R$ 2,4 trilhões em 2024, segundo a Abecip, mostra como os recursos disponíveis cresceram.
No entanto, essa expansão não foi acompanhada por critérios mais rígidos de avaliação, o que pode ter incentivado financiamentos acima da capacidade real de pagamento de muitas famílias.
Para os bancos, o acúmulo de imóveis retomados representa um problema operacional e financeiro. Além dos custos com manutenção e impostos, as instituições enfrentam um desafio ainda maior: revender essas propriedades em um ambiente de juros elevados, que muitas vezes inibe novos compradores. É um ciclo que impacta negativamente toda a cadeia.
Esse movimento também exige uma reflexão mais ampla sobre o papel das instituições financeiras na sustentabilidade do crédito. Se por um lado o acesso ao financiamento é essencial para viabilizar o sonho da casa própria, por outro, a responsabilidade na concessão desses recursos é indispensável. Quando o equilíbrio é perdido, todos os envolvidos saem prejudicados, inclusive o próprio sistema bancário financiador.
É fundamental que o consumidor também compreenda melhor os riscos envolvidos ao contratar um financiamento ou qualquer outra linha de crédito imobiliário. Taxas de juros, índices de correção, prazos, estabilidade da renda e variações do mercado devem ser considerados com rigor. Contrair um crédito de longo prazo exige planejamento e segurança, não se baseando apenas na emoção e desejo.
O mercado imobiliário ainda é um pilar importante da economia brasileira, mas ele precisa operar com base em responsabilidade e transparência. A busca por metas agressivas de crescimento de carteira por bancos não pode se sobrepor à análise real da capacidade de pagamento do tomador e de análises das variações macroeconômicas no tempo.
Fica, também, o alerta para o público: é preciso atenção redobrada na contratação de crédito imobiliário. Do contrário, o sonho por um imóvel pode facilmente se desenrolar em um pesadelo de dívidas e desafios.