No mercado financeiro, o investimento em imóveis é frequentemente comparado ao curso e a segurança de um navio, mesmo diante de choques externos e incertezas econômicas. No entanto, o que parece um porto seguro pode esconder armadilhas para o investidor desavisado.
Segundo Ramiro Delgado, especialista em investimentos de house flipping (compra, reforma e venda de imóveis) e CEO do Trade Imobiliário, a falta de conhecimento técnico e o amadorismo na execução são os principais vilões da rentabilidade.
“Vemos investidores iniciantes perdendo dinheiro por detalhes que poderiam ser resolvidos com planejamento simples. O erro não está apenas no preço de compra, mas em ignorar impostos e custos ocultos que surgem ao longo do processo”.
Para proteger o capital e garantir que a valorização do imóvel se traduza em lucro real no bolso, o especialista elenca os sete erros mais comuns cometidos no setor:
1. Miopia tributária no ganho de capital
O imposto sobre o lucro na venda é de 15%.
“O erro fatal é não saber que é possível deduzir legalmente custos de reforma, ITBI e taxas de registro da base de cálculo, além da comissão da corretagem e juros de financiamento. Ignorar essas deduções é entregar parte do lucro desnecessariamente ao fisco”.
2. Perda da janela de isenção
Existe uma regra de isenção valiosa que pode ser usada a cada cinco anos.
“Ao vender um imóvel residencial e reinvestir o valor em outro em até 180 dias, o investidor pode ficar isento do imposto sobre o lucro. Muitos perdem esse prazo por falta de organização cronológica”.
3. Efeito bairro nobre (foco excessivo na Zona Sul)
Embora bairros tradicionais tenham liquidez, o lucro expressivo muitas vezes está em regiões com baixa oferta de imóveis reformados.
“É preciso ter olhar atento para áreas que oferecem janelas de ganho interessantes devido a novas infraestruturas e expansão urbana”.
4. Precificação baseada em anúncios
Basear-se apenas em preços de portais imobiliários é um erro clássico.
“O investidor profissional deve mapear o valor real das transações fechadas na vizinhança para evitar a compra de um ativo já inflacionado pela expectativa do vendedor”.
5. Desprezar o gatilho do metrô
A proximidade com estações de metrô e novas vias de acesso é um dos maiores vetores de valorização.
“Comprar sem analisar o plano de expansão urbana da prefeitura limita drasticamente o crescimento do patrimônio a médio prazo”.
6. Negligenciar o inventário local (estoque)
Segundo ele, é preciso entender quantos imóveis similares estão à venda na mesma rua ou condomínio. Um excesso de oferta dificulta a revenda rápida e pressiona os preços para baixo, imobilizando o capital do investidor por mais tempo que o previsto.
7. Ignorar as sinalizações do COPOM
O mercado imobiliário é sensível à taxa de juros.
“Não acompanhar as decisões do Banco Central sobre o crédito imobiliário pode levar à contratação de financiamentos em momentos desfavoráveis, comprometendo a margem da operação”.
A maturidade do mercado imobiliário exige que o investidor vá além da simples valorização passiva. Identificar oportunidades de ganho de capital hoje requer uma visão estratégica que antecipe ciclos econômicos e maximize a eficiência operacional de cada ativo.
“Ao evitar erros estruturais e focar em imóveis com potencial de transformação, é possível alcançar rentabilidades que superam largamente os índices tradicionais, consolidando o imóvel não apenas como reserva de valor, mas como uma ferramenta dinâmica de multiplicação patrimonial”, conclui.
