Por João Otávio de Oliveira Dantas, empresário e executivo à frente da holding imobiliária Dantas Legacy Group.

Comprar um imóvel nos Estados Unidos ainda pode fazer sentido para brasileiros, mas a pergunta deixou de ser simplesmente “vale a pena?”. Hoje, é preciso avaliar qual imóvel, em qual mercado, com qual finalidade e dentro de qual estratégia.

O mercado americano continua oferecendo oportunidades para quem busca diversificação patrimonial, geração de renda em dólar e exposição a uma economia diferente da brasileira. Mas comprar apenas porque o imóvel está nos Estados Unidos não é uma estratégia de investimento. É preciso analisar o imóvel como um ativo: preço de aquisição, potencial de aluguel, vacância, impostos, seguro, condomínio, manutenção, financiamento, liquidez e potencial de valorização. O que realmente importa não é o aluguel bruto, mas o retorno líquido sobre o capital investido.

Esse princípio orienta, inclusive, uma nova etapa da nossa estratégia patrimonial. Depois de 11 anos de experiência na gestão de uma holding imobiliária no Brasil, estamos expandindo parte dos investimentos para a Flórida. A proposta não é simplesmente transferir patrimônio de um país para outro, mas diversificar geograficamente a carteira aplicando princípios de análise, eficiência e gestão de risco.

Na escolha da localização, não acredito que exista uma região ou um tipo de imóvel que seja universalmente “o melhor”. Mercados como South Florida, Orlando e Tampa concentram uma parcela importante da demanda, mas também observo regiões do norte e centro da Flórida. Nossa aquisição mais recente, por exemplo, foi em St. Augustine, no nordeste do estado, analisada com foco em locação residencial de longo prazo.

Crescimento populacional e econômico, infraestrutura, escolas, geração de empregos e demanda por moradia são alguns dos fatores que considero. Casas unifamiliares e outros imóveis residenciais voltados à demanda real de famílias podem fazer sentido quando existe equilíbrio entre preço, aluguel esperado e custos operacionais. Imóveis para reforma e reposicionamento e terrenos para projetos futuros também podem representar oportunidades, mas são estratégias diferentes.

Para o brasileiro, um dos principais cuidados é não fazer a conta apenas convertendo o preço do imóvel para reais e comparando-o ao aluguel. Property tax, seguro, administração, manutenção, HOA, vacância, contabilidade e custos de financiamento podem alterar significativamente o resultado. Na Flórida, por exemplo, seguros relacionados a furacões, vento e, eventualmente, inundação também merecem atenção.

Além disso, o investidor estrangeiro ainda precisa compreender a tributação americana sobre a renda de aluguel e uma futura venda, além de avaliar com profissionais especializados a estrutura de propriedade e seus efeitos tributários e sucessórios. Há também o risco cambial para quem mantém renda e patrimônio no Brasil, mas assume obrigações em dólares. Por esse motivo, prefiro uma conta conservadora: depois de impostos, seguro, administração, manutenção, vacância e custo financeiro, quanto efetivamente sobra? É esse número que precisa justificar o investimento.

O mesmo cuidado vale para a estrutura societária. Ter uma empresa ou holding não significa automaticamente pagar menos impostos ou estar completamente protegido. A estrutura adequada depende do perfil e dos objetivos de cada investidor e deve ser analisada com profissionais americanos especializados. Mais importante do que simplesmente possuir uma holding é profissionalizar o patrimônio, acompanhando receitas, despesas, rentabilidade, contratos, vacância e desempenho de cada ativo.

Outro erro comum é concentrar todo o esforço na compra e pouco na gestão posterior. Comprar é apenas o início. Um imóvel destinado à geração de renda precisa ser acompanhado para saber se o aluguel continua adequado, quanto custa a vacância, como evoluem as despesas e se aquele capital permanece bem empregado. Ou seja, possuir muitos imóveis e possuir uma carteira eficiente são coisas diferentes. O mesmo vale para investimentos internacionais: diversificar não significa simplesmente ter um imóvel fora do Brasil.

Comprar nos Estados Unidos ainda pode fazer sentido, mas a decisão não deveria começar no imóvel. Ela começa na estratégia: localização, retorno líquido, financiamento, seguro, tributação, estrutura societária, vacância, gestão e estratégia de saída precisam fazer parte da mesma análise. É isso que transforma uma compra imobiliária em uma estratégia estruturada de diversificação patrimonial.