No Brasil, poucas conquistas são tão simbólicas quanto a compra do primeiro apartamento. Aqui, 93% das pessoas que vivem de aluguel ou em casa cedida sonham em ter um imóvel próprio, revela uma pesquisa do Datafolha, e 83% das pessoas que recorrem ao financiamento imobiliário o fazem para morar, de acordo com a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). Adquirir a casa própria é, para a maioria da população, resultado de décadas de trabalho e planejamento financeiro. É fruto do esforço de famílias que têm no imóvel o seu principal, senão o único, patrimônio que será deixado para a próxima geração.
Mas o que muitos não sabem é que esse patrimônio tão suado pode ser colocado em risco por algo que não costuma ser levado em conta no momento da compra: a gestão condominial. Quando a gestão é amadora, os efeitos podem ser devastadores. Tomemos um exemplo recente de Belo Horizonte, em que um condomínio acumulou uma dívida de R$ 223 mil, mas dispõe de apenas R$ 30 mil em caixa. Os moradores não tinham o hábito de checar as contas do condomínio e agora terão de arcar com o “pepino” deixado pela má administração. Isso pode significar aumento de taxa condominial, conflitos entre vizinhos e, em última instância, a desvalorização dos imóveis.
Um caso emblemático na mesma cidade é o da síndica que administra o tradicional Conjunto JK há mais de 40 anos. Ela está respondendo à justiça por omissão na manutenção dos dois prédios que formam o conjunto, que foi projetado por Oscar Niemeyer e tem título de patrimônio cultural do município. Infiltrações e vazamentos estão à mostra e os moradores também reclamam de acúmulo de lixo nas áreas comuns. Problemas estruturais trazem muitos riscos, entre eles o de incêndio e até mesmo o de desmoronamento dos prédios.
Há ainda casos de golpe, como o que acaba de ocorrer em Londrina, no Paraná. Uma funcionária de uma administradora de condomínios, responsável por cerca de 40 prédios, desviou mais de R$ 1 milhão. A fraude só foi descoberta porque seu padrão de vida chamou a atenção nas redes sociais, onde ela ostentava compras caras.
Esses exemplos mostram como imóveis que levaram 30 ou mais anos para serem quitados podem perder valor do dia pra noite se o condomínio não cuidar da manutenção e das finanças com transparência administrativa. Por isso é tão importante que o consumidor brasileiro, na compra de um apartamento, passe a avaliar, além dos quesitos internos, como as coisas funcionam da porta para fora. Faça perguntas sobre a gestão condominial: Quem administra o prédio? Como e com que frequência são feitas assembleias? Qual é o histórico financeiro? Há transparência na prestação de contas? As medidas de manutenção estão em dia?
Além disso, para quem adquire um imóvel ainda na planta, é essencial observar como será feita a transição da construtora para a administradora de condomínio. Esse processo, conhecido como “instalação do condomínio”, envolve a eleição do primeiro síndico, a definição da administradora e a organização das contas iniciais, que costumam ser determinantes para a saúde financeira dos anos seguintes. Uma escolha inadequada pode gerar contratos desvantajosos, gastos desnecessários e até lacunas na manutenção preventiva do prédio. Por isso, o futuro morador deve buscar informações sobre a reputação da administradora que assumirá o condomínio, verificar se adota práticas de transparência e se utiliza tecnologias que permitam o acompanhamento das finanças em tempo real , pontos que dão mais segurança e previsibilidade ao investimento feito na casa própria.
Quem compra um apartamento precisa estar consciente de que a gestão do condomínio faz parte do pacote, e que ela pode sair mais ou menos cara, em todos os sentidos. Afinal, um condomínio funciona como uma empresa, com receitas, despesas, obrigações legais e responsabilidade coletiva. E, como qualquer empresa, quando mal gerido, acaba trazendo prejuízo direto para todos os seus “acionistas” (que, nesse caso, são os próprios moradores).