Para muitos condôminos, a Assembleia Geral Ordinária ainda é vista como uma obrigação tediosa. Uma reunião longa, cheia de números, que poucos têm paciência de acompanhar. Mas é justamente ali que se decide como o dinheiro coletivo será usado, quem vai administrá-lo e quais prioridades o condomínio terá no ano seguinte. Ignorar esse momento costuma ter um preço financeiro e até jurídico.
Três decisões concentram o peso da assembleia: a aprovação das contas, a definição do orçamento e a escolha do síndico e do conselho. A prestação de contas mostra como os recursos foram aplicados, o orçamento estabelece quanto cada morador vai pagar no ano que se inicia e se haverá margem para manutenção, obras ou emergências. E a eleição define quem ficará responsável por executar tudo isso.
A previsão orçamentária não deveria ser uma simples atualização do valor do ano anterior, aplicando a inflação, a exemplo, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), sem avaliar item por item. É preciso verificar tudo: se houve economia ou aumento de consumo (energia, água, gás), se haverá obras, se algum serviço será cortado, qual será o reajuste salarial para funcionários, se o fundo de reserva está adequado, são muitos detalhes. Hoje, inclusive, diversas administradoras utilizam sistemas que permitem simular cenários e comparar versões do orçamento, o que facilita a compreensão dos moradores.
Mesmo com essas ferramentas, a baixa participação nas assembleias segue comprometendo a gestão. Em muitos condomínios, decisões importantíssimas são tomadas por um pequeno grupo de pessoas, o que enfraquece a legitimidade das deliberações. Meses depois, o reflexo aparece em forma de questionamentos, resistência ao pagamento de taxas, críticas à administração e disputas internas. Desde a sanção da Lei nº 14.309/2022, que regulamentou as assembleias digitais e híbridas no país, os condomínios passaram a ter também respaldo jurídico para ampliar a participação por meio da tecnologia. As assembleias virtuais reduzem barreiras de presença física, facilitam o acesso dos condôminos e aumentam o engajamento nas votações, fortalecendo a transparência e a legitimidade das decisões.
Para gerar engajamento, o síndico pode começar a prestação de contas antes mesmo da reunião, com o envio antecipado do relatório anual de despesas (o livro de prestação de contas) e a disponibilização de documentos comprobatórios. Se alguém tiver alguma dúvida ou sugestão, pode levá-la à assembleia, e absolutamente tudo deve ser registrado em ata.
Muita atenção: assembleias convocadas de forma irregular (sem a antecedência prevista no regimento interno, por exemplo), realizadas sem quórum mínimo ou sem documentação necessária, como o livro de prestação de contas, podem ter suas decisões contestadas judicialmente e anuladas. Em situações mais graves, o próprio síndico pode ser responsabilizado por atos praticados sem o respaldo da assembleia ou sem comprovação financeira.
E deixo aqui também uma provocação para moradores: verifique na última ata se o orçamento aprovado inclui previsão para manutenção preventiva e um plano de metas para redução de custos fixos. Se o documento estiver focado apenas em pagar as contas do mês, sem qualquer visão estratégica de longo prazo, é necessário ter atenção Um condomínio que opera no improviso, sem planejamento e sem metas claras, tende a perder competitividade e valor de mercado e dificilmente estará preparado para as exigências crescentes de valorização do setor imobiliário em 2026.
