Quando me perguntam por que insisto que o condomínio também conta na hora de comprar um apartamento para investir, digo sempre que o que acontece fora da sua porta afeta o que acontece dentro dela. A planta e o bairro importam, claro, mas sozinhos não garantem renda estável nem facilidade para vender depois.
Pense em dois apartamentos vizinhos em diferentes condomínios, mesmo bairro, mesmo valor de tabela. Em um prédio a taxa de inadimplência está sob controle, a manutenção é feita com regularidade e as decisões da administração são registradas. No outro prédio os elevadores quebram com frequência, aparecem cobranças extras fora do planejamento e os moradores estão em constante conflito. O primeiro atrai inquilinos com contratos estáveis e sem grandes descontos. O segundo precisa reduzir o preço para alugar e demora para ser vendido. Veja, a única diferença entre esses apartamentos está na gestão do condomínio.
Na hora de escolher um imóvel, alguns sinais de boa ou má gestão podem ser notados. Para avaliar a saúde financeira do condomínio, pergunte sobre a inadimplência, se já houve muitas cobranças extras e se o fundo de reserva é suficiente para o tamanho e a idade do prédio. Condomínios com contas organizadas evitam surpresas que acabam saindo do bolso dos proprietários. Outro ponto é analisar a relação entre a taxa condominial e o padrão do apartamento. Enquanto taxas muito altas reduzem o lucro do aluguel e podem espantar locatários, taxas muito baixas podem esconder falta de manutenção. O custo precisa fazer sentido para o imóvel em questão, preste atenção nisso.
A manutenção é outro aspecto que entrega muita informação. Fachada conservada, elevadores funcionando, sistemas elétrico e hidráulico revisados mostram que a administração faz prevenção. Quando tudo funciona assim, os custos emergenciais são menores e o apartamento fica mais atraente para inquilinos e compradores. Também analise o perfil dos moradores e a rotatividade no prédio. Rotatividade alta costuma indicar problemas internos, o que dificulta encontrar inquilinos estáveis e aumenta o tempo de vacância (ou imóvel vazio).
Há ainda as regras internas e a convenção do condomínio que podem limitar o uso do apartamento. Certos condomínios proíbem aluguéis por temporada ou de curta duração (chamado de short-stay) ou impõem regras de uso das áreas comuns. Essas restrições afetam diretamente a estratégia de quem pretende alugar o imóvel. Por fim, verifique a liquidez dentro do próprio prédio. Pergunte quanto tempo, em média, os apartamentos levam para ser vendidos ou alugados.
Como prevenir é melhor do que remediar, eu recomendo algumas ações simples antes de fechar negócio: peça a última prestação de contas, leia as atas das últimas assembleias, solicite o histórico de manutenções e obras, converse com a equipe de zeladoria e com vizinhos, verifique índices de inadimplência e se há rateios pendentes. Não deixe de conversar com o síndico e, se possível, com alguns moradores. Comprar sem esse olhar é correr o risco de levar para casa mais problema do que lucro.
