Por Rogério Pagliari Jr., cofundador da Bricker.

A disputa entre os bancos pela revisão do teto de juros de 12% ao ano no novo modelo de crédito imobiliário expõe uma contradição que pode definir o futuro do financiamento habitacional brasileiro. Enquanto o governo procura ampliar a disponibilidade de recursos para a compra de imóveis, as instituições financeiras questionam as condições em que esse dinheiro poderá ser emprestado. O impasse revela que o problema do setor deixou de ser apenas encontrar fontes para financiar a casa própria e passou a envolver, de maneira ainda mais decisiva, quem absorverá o custo dessa transformação. A diversificação da captação é necessária, mas não existe garantia de que um mercado com mais recursos oferecerá financiamentos mais baratos. Pelo contrário, se a mudança ampliar a liberdade de atuação dos bancos sem fortalecer a capacidade de negociação das famílias, o resultado poderá ser um sistema mais eficiente para captar dinheiro e igualmente caro para quem precisa tomá-lo emprestado. O consumidor não pode continuar sendo o último a participar de uma discussão que determinará quanto pagará por uma dívida de vinte ou trinta anos. A reforma precisa ser julgada menos pela quantidade de crédito que promete liberar e mais pela capacidade de transformar essa expansão em concorrência real.

A fragilidade do modelo tradicional ajuda a explicar por que essa discussão se tornou urgente. Segundo dados apresentados pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), a poupança registrou retiradas líquidas de aproximadamente R$ 31 bilhões no primeiro semestre de 2026, depois de perder cerca de R$ 38 bilhões no mesmo período de 2025. A persistência dos saques evidencia o esgotamento de uma estrutura que depende de uma aplicação financeira cada vez menos competitiva para sustentar contratos de financiamento de longo prazo. Não é razoável esperar que uma fonte de recursos pressionada pela busca dos investidores por maior rentabilidade consiga acompanhar indefinidamente a demanda habitacional. Foi nesse contexto que o Conselho Monetário Nacional e o Banco Central anunciaram, em outubro de 2025, a reformulação do direcionamento obrigatório da poupança, cuja nova sistemática entrará em vigor em janeiro de 2027. O percentual utilizado como referência para o financiamento imobiliário aumentará gradualmente de 65% para 100%, com pelo menos 80% do saldo sujeito ao direcionamento destinado a operações nas condições do Sistema Financeiro da Habitação, que estabelece custo efetivo máximo de 12% ao ano, considerando juros, tarifas e comissões. Segundo o Banco Central, as medidas têm potencial para viabilizar R$ 111 bilhões em recursos no primeiro ano, R$ 52,4 bilhões adicionais em relação às regras anteriores. Entretanto, a própria lógica do novo modelo merece atenção. Ao estimular o uso de instrumentos como Letras de Crédito Imobiliário e Letras Imobiliárias Garantidas, o sistema amplia as alternativas de captação, mas também exige que os bancos conciliem o custo desses recursos com as condições dos financiamentos. A possibilidade de utilizar receitas de outras operações para compensar o custo do crédito habitacional é parte da solução desenhada pelo regulador, mas sua eficácia dependerá da estratégia e da estrutura financeira de cada instituição. O que está em jogo não é simplesmente substituir a poupança por dinheiro de mercado, e sim estabelecer como essa nova combinação de recursos será convertida em taxas sustentáveis sem transferir integralmente suas pressões ao comprador.

Os resultados recentes do crédito imobiliário mostram por que seria um erro confundir expansão financeira com democratização do acesso à moradia. De acordo com a Abecip, as concessões totalizaram R$ 180,9 bilhões no primeiro semestre de 2026, crescimento de 23% em relação ao mesmo período de 2025. O desempenho, porém, esconde uma diferença importante. Nas operações financiadas com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, o crédito destinado à construção avançou 107%, alcançando R$ 26,5 bilhões, enquanto os financiamentos para aquisição cresceram 12%, chegando a R$ 67,2 bilhões. Parte da forte expansão da construção também refletiu uma base de comparação mais fraca em 2025, conforme avaliação da própria associação. Esses números mostram que a capacidade do sistema de financiar novos empreendimentos não avança necessariamente na mesma velocidade da capacidade das famílias de comprá-los. Há uma distância entre disponibilizar crédito para produzir imóveis e garantir que o consumidor consiga assumir as prestações exigidas para adquiri-los. O problema se torna ainda mais relevante em um ambiente de juros elevados, no qual o preço do financiamento compromete uma parcela significativa da renda e pode excluir compradores mesmo quando existe oferta de recursos. A expectativa da Abecip de alcançar aproximadamente R$ 411 bilhões em concessões ao longo de 2026 confirma a dimensão econômica do mercado, mas não elimina essa desigualdade. O crescimento agregado pode conviver com critérios mais restritivos de aprovação e com condições muito diferentes entre instituições. Por isso, a ampliação do funding não deve ser tratada como uma solução automática para o acesso à casa própria. Um mercado que financia mais imóveis, mas mantém parte relevante dos compradores afastada pelo custo da dívida, resolve apenas uma parte do problema.

A consequência mais importante dessa transformação para o consumidor está na diferença de condições que instituições financeiras podem oferecer para uma mesma operação. A taxa básica de juros continua influenciando o custo de captação e as decisões de crédito, mas cada banco combina fontes de recursos, políticas de risco, estruturas operacionais e estratégias comerciais próprias. Isso significa que a concorrência não pode ser avaliada apenas pelo número de instituições presentes no mercado, mas pela possibilidade concreta de o comprador obter e comparar propostas diferentes. Em um exercício hipotético de R$ 400 mil financiados por 30 anos, pelo sistema Price, uma taxa efetiva de 10% ao ano resulta em prestação aproximada de R$ 3,42 mil, enquanto uma taxa de 11,5% eleva esse valor para cerca de R$ 3,91 mil. Mantidas essas condições ao longo de todo o contrato, a diferença acumulada supera R$ 175 mil, sem considerar seguros, tarifas, correção monetária ou amortizações antecipadas. O exemplo não representa uma cotação bancária, mas demonstra por que a comparação não pode ser tratada como uma etapa secundária. Uma diferença de juros que parece pequena na contratação pode consumir recursos equivalentes a anos de economia familiar. Ainda assim, boa parte das decisões de financiamento continua condicionada à conveniência de contratar com o banco em que o comprador já possui conta, como se a aprovação fosse mais importante do que o custo final da operação. Essa percepção favorece a acomodação comercial e enfraquece a pressão competitiva. O financiamento deveria ser negociado com o mesmo rigor dedicado ao preço do imóvel, considerando o Custo Efetivo Total, os seguros, os indexadores, os sistemas de amortização e as condições de portabilidade. Quando essas informações não são compreendidas ou comparadas adequadamente, o consumidor pode aceitar uma dívida mais cara simplesmente porque não conhece as alternativas disponíveis. O risco do novo modelo é ampliar a sofisticação financeira do setor sem reduzir essa desigualdade de informação.

A pressão dos bancos para rever o teto de 12% não deve ser ignorada, mas tampouco pode ser apresentada como uma solução suficiente para os desafios do financiamento habitacional. As instituições precisam remunerar o capital, administrar riscos e preservar a viabilidade de contratos que permanecem ativos durante décadas. Em um ambiente de juros elevados, impor limites ao custo efetivo de determinadas operações pode reduzir sua atratividade econômica e estimular uma seleção mais rigorosa dos clientes. Essa preocupação é legítima, especialmente quando o mercado passa a depender de fontes de captação com características e custos distintos. Entretanto, flexibilizar o teto sem criar contrapartidas de transparência e concorrência pode simplesmente deslocar o problema para o orçamento das famílias. Um financiamento mais caro não aumenta a renda disponível para pagar prestações nem reduz a necessidade de entrada, fatores que continuam determinantes para a aprovação do crédito. Da mesma forma, preservar um limite regulatório sem assegurar condições para que os bancos mantenham a oferta pode restringir o acesso justamente de quem se pretende proteger. A discussão precisa superar essa falsa escolha entre defender a rentabilidade das instituições e proteger os compradores. O caminho mais consistente envolve combinar regras prudenciais, fontes diversificadas de financiamento e instrumentos que permitam ao consumidor comparar propostas equivalentes. A ampliação do teto de enquadramento dos imóveis no Sistema Financeiro da Habitação de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, aprovada pelo Conselho Monetário Nacional em outubro de 2025, mostra que o regulador reconhece a necessidade de adaptar o sistema às condições do mercado. Mas permitir o enquadramento de imóveis mais caros não significa tornar o financiamento acessível. A verdadeira proteção ao consumidor depende de reduzir as barreiras à negociação, facilitar a portabilidade e assegurar que o custo do crédito seja apresentado de forma clara antes da assinatura do contrato.

A reforma do crédito imobiliário brasileiro representa uma oportunidade de corrigir limitações históricas de financiamento, mas seu sucesso não pode ser medido exclusivamente pelo volume de recursos mobilizados ou pela quantidade de contratos assinados. O país precisa de um sistema capaz de financiar a produção habitacional sem transformar o comprador em um agente passivo diante das condições estabelecidas pelos bancos. A diversificação do funding é um avanço necessário, especialmente diante do enfraquecimento da poupança, mas também exige uma mudança na forma como o consumidor se relaciona com o crédito. Tecnologia para comparar propostas, orientação especializada para interpretar contratos e mecanismos mais simples de portabilidade devem deixar de ser diferenciais e passar a integrar o funcionamento esperado do mercado. Ao mesmo tempo, instituições financeiras precisam competir não apenas pela captação de recursos, mas pelas condições efetivamente oferecidas às famílias. A disputa pelo teto de juros deveria servir para ampliar essa discussão, e não para reduzi-la a uma negociação entre bancos e reguladores. Se a reforma conseguir aumentar a oferta, preservar a sustentabilidade financeira das operações e fortalecer o poder de escolha do comprador, terá produzido uma mudança estrutural relevante. Caso contrário, o Brasil poderá chegar a 2027 com um mercado imobiliário mais complexo, mais capitalizado e ainda incapaz de garantir que a concorrência se traduza em financiamentos melhores. O objetivo não deve ser apenas fazer o dinheiro chegar ao setor, mas assegurar que o custo desse dinheiro não continue sendo uma decisão tomada quase exclusivamente por quem empresta.