Por José Ernesto Marino Neto, professor de investimentos hoteleiros da Universidade de Paris e sócio gestor do Kempinski Laje de Pedra.
O mercado de hotelaria de alto luxo ocupa um território singular dentro do universo imobiliário e de investimentos reais. Trata-se de um segmento onde o ativo transcende a função operacional e se aproxima do conceito clássico de patrimônio irrepetível.
Essas propriedades são, por definição, únicas. Estão implantadas em localizações extraordinárias, muitas vezes protegidas por restrições urbanísticas, ambientais ou históricas; são concebidas com arquitetura autoral, materiais raros, mobiliário sob medida e acervos artísticos que não admitem padronização. Não há, nesse segmento, espaço para replicabilidade industrial.
Essa combinação de escassez absoluta, localização singular e qualidade construtiva excepcional explica por que grandes fortunas globais, de casas reais a fundadores de empresas de tecnologia, alocam parte relevante de seu capital nesse tipo de ativo.
Do ponto de vista financeiro, a hotelaria de ultra luxo é avaliada com as menores taxas de desconto e capitalização do mercado imobiliário global. O racional é claro:
• volatilidade reduzida no longo prazo,
• resiliência em ciclos econômicos adversos,
• capacidade de preservação real de valor por décadas, quando não por séculos.
Não se trata apenas de retorno operacional. O valor está na propriedade em si, em sua história, reputação e impossibilidade de substituição.
Exemplos icônicos
Na Europa, o vínculo entre hotelaria de alto luxo e capital familiar de longo prazo é histórico:
• O Claridge’s, em Londres, pertence a interesses privados de altíssimo perfil e representa um dos ativos hoteleiros mais valiosos do planeta, sustentado por mais de um século de prestígio ininterrupto.
• O Hotel du Cap-Eden-Roc, na Riviera Francesa, é um exemplo clássico de ativo onde localização, tradição e exclusividade se fundem em valor patrimonial quase absoluto.
• Em Veneza, o Hotel Cipriani é menos um hotel e mais um ícone cultural, onde a barreira à entrada é simplesmente intransponível.
Esses ativos raramente mudam de mãos. Quando o fazem, os valores praticados refletem não apenas fluxo de caixa, mas sobretudo posição histórica.
No Oriente Médio, a hotelaria de luxo é frequentemente tratada como extensão da diplomacia patrimonial:
• A Dorchester Collection, controlada pelo Hassanal Bolkiah, reúne alguns dos hotéis mais exclusivos do mundo, adquiridos com visão patrimonial de gerações.
• Propriedades como o Burj Al Arab ou o Royal Mansour foram concebidas não apenas como empreendimentos, mas como símbolos nacionais de excelência, onde o retorno financeiro direto é secundário frente ao valor estratégico e reputacional.
Nesse contexto, a noção de “venda” do ativo quase não existe; trata-se de posse patrimonial.
Nos Estados Unidos, grandes empreendedores de tecnologia e finanças reconhecem há décadas o valor desse segmento:
• Fundadores como Bill Gates e Steve Jobs sempre demonstraram preferência por ativos reais raros, capazes de atravessar gerações e rupturas tecnológicas.
• Grupos como o Four Seasons Hotels and Resorts ou propriedades como o Amangiri ilustram um modelo em que exclusividade, experiência e capital paciente caminham juntos.
Aqui, novamente, as taxas de capitalização refletem não apenas o negócio hoteleiro, mas o valor intrínseco do ativo imobiliário singular.
A hotelaria de alto luxo, portanto, não deve ser analisada com os mesmos instrumentos aplicados a ativos imobiliários convencionais. Ela se aproxima mais do universo das obras-primas, dos vinhedos históricos, das coleções de arte ou dos castelos europeus.
É por isso que soberanos, famílias reais e bilionários globais escolhem esse segmento: não pela pressa do retorno, mas pela certeza da preservação de valor no tempo.
Em um mundo cada vez mais volátil, esses ativos permanecem ancorados em algo raro: escassez verdadeira, localização absoluta e legado.
Brasil: Ativos Icônicos e Novas Fronteiras do Luxo Patrimonial
O caso consagrado: Copacabana Palace
No Brasil, nenhum ativo representa com tanta clareza o conceito de hotelaria premium como o Copacabana Palace. Inaugurado em 1923, em uma das localizações mais simbólicas do país, o hotel tornou-se muito mais do que uma operação hoteleira de alto padrão: consolidou-se como patrimônio cultural, social e imobiliário.
A combinação de localização absolutamente singular, restrições urbanísticas que impedem qualquer replicação e um histórico ininterrupto de prestígio internacional fazem com que o Copacabana Palace seja avaliado com parâmetros patrimoniais, e não meramente operacionais. Seu valor transcende ciclos econômicos, regimes políticos e transformações do turismo global.
É um exemplo inequívoco de como um hotel premium pode se tornar, ao longo do tempo, um ativo de reserva de valor nacional, equiparável aos grandes ícones europeus ou norte-americanos.
O caso contemporâneo: Kempinski Laje de Pedra
Se o Copacabana Palace representa o ápice do legado histórico, o Kempinski Laje de Pedra, em Canela (RS), simboliza a construção consciente de um ativo patrimonial para as próximas gerações.
Implantado em uma área absolutamente singular da Serra Gaúcha, com vistas permanentes para o Vale do Quilombo, o projeto reúne os principais atributos que caracterizam a hotelaria de alto luxo no cenário internacional:
• Localização irrepetível, protegida por limitações geográficas e ambientais;
• Terreno de grande escala, impossível de ser recomposto no mercado atual;
• Arquitetura contemporânea integrada à paisagem, respeitando a topografia e o entorno natural;
• Associação à marca Kempinski, uma das mais tradicionais bandeiras de luxo do mundo, reconhecida por sua curadoria rigorosa de ativos singulares.
Do ponto de vista do investidor, trata-se de um caso particularmente sofisticado: um ativo que nasce já sob a lógica de capital paciente, com vocação clara para ganhar valor após inauguração para ser avaliado por taxas de capitalização estruturalmente baixas, à medida que consolida operação, reputação e escassez percebida. Ou seja, uma geração de valor extremamente rara.
Diferentemente de hotéis urbanos replicáveis ou resorts padronizados, o Kempinski Laje de Pedra apresenta um perfil mais próximo ao de um “estate” hoteleiro europeu, onde o valor do ativo cresce não apenas pelo desempenho operacional, mas pela consolidação simbólica, cultural e imobiliária ao longo do tempo.
Entre legado e visão: o investimento em luxo no Brasil
A coexistência desses dois exemplos, o Copacabana Palace, já consagrado, e o Kempinski Laje de Pedra, em fase de construção, ilustra com clareza a maturação do mercado brasileiro de hotelaria premium.
Ambos compartilham a mesma essência: escassez real, localização absoluta e visão de longo prazo.
Para investidores que compreendem o luxo não como consumo imediato, mas como preservação patrimonial, esses ativos representam uma oportunidade rara: participar da história, não apenas do fluxo de caixa.
