A Reforma Tributária vai acrescentar uma nova obrigação à rotina dos condomínios brasileiros. A partir de 1º de dezembro de 2026, pelas regras atualmente vigentes, condomínios edilícios deverão emitir documento fiscal eletrônico, por meio da NFS-e prevista no cronograma oficial, para documentar a cobrança de taxas, demais valores condominiais e outras receitas. A mudança exige preparação de síndicos e administradoras, mas é importante separar duas questões que têm sido muito confundidas: emitir uma nota fiscal não significa, por si só, passar a pagar um novo imposto.
A previsão está relacionada à implementação da Reforma Tributária do Consumo e foi reforçada pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, que estabeleceu o cronograma de adaptação dos documentos fiscais eletrônicos. O Decreto nº 12.955/2026 inclui o condomínio entre os obrigados à emissão e alcança também operações isentas, imunes, com alíquota zero ou suspensão. Logo, a obrigação documental pode existir mesmo quando não houver IBS (Imposto sobre Bens e Serviços ) ou CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) a recolher.
Essa distinção é fundamental. A Lei Complementar nº 214/2025 estabelece, como regra, que o condomínio edilício não é contribuinte do IBS e da CBS. Existem, porém, opções e situações específicas que exigem análise tributária individual. Portanto, não é correto concluir que a chegada da NFS-e tornará automaticamente a taxa condominial mais cara ou criará uma nova tributação generalizada sobre os condomínios.
Outro ponto que merece atenção é a chamada regra dos 80%. Trata-se de uma regra relacionada ao enquadramento tributário: em determinadas circunstâncias, quando as cobranças feitas aos condôminos representam menos de 80% da receita total, algumas operações com bens e serviços podem ficar sujeitas ao IBS e à CBS. A análise depende da composição das receitas e deve ser feita com apoio contábil.
Na prática, a mudança também cria uma nova divisão de responsabilidades entre condomínio e administradora. Nas taxas e receitas próprias, o emitente formal será o condomínio, utilizando seu CNPJ. A administradora poderá auxiliar na operação em nome do condomínio, desde que esteja autorizada e que o modelo de emissão adotado permita esse procedimento. Isso não substitui a nota que a própria administradora continuará documentando separadamente os serviços de administração que prestar ao condomínio, conforme as regras aplicáveis.
E a nova rotina não se limita necessariamente à taxa ordinária. Os condomínios precisarão organizar informações sobre taxas extraordinárias, fundos de reserva, consumos individualizados, ressarcimentos, juros, multas, descontos, acordos e receitas obtidas com áreas comuns, como salão, garagem, publicidade ou antenas. Mapear essas entradas não significa que todas terão o mesmo tratamento tributário ou serão apresentadas da mesma maneira na NFS-e, mas será necessário saber exatamente de onde vem cada receita.
Há, no entanto, uma parte importante dessa história que ainda está em aberto. Até o fim do mês de agosto, não estavam definidos detalhes como a quantidade de notas que deverá ser emitida, quem aparecerá como destinatário em cada situação, qual evento determinará o momento da emissão e como serão tratados inadimplência, acordos, descontos e cancelamentos. Também não está confirmado que todos os condomínios precisarão adquirir certificado digital A1 ou que haverá uma única forma de emissão em todos os municípios. A publicação do layout está prevista para outubro, quando deverão avançar as definições técnicas e operacionais.
É por isso que o momento atual deve ser de preparação, e não de improvisação. Síndicos e administradoras já podem revisar o CNPJ e a natureza jurídica do condomínio, conferir dados cadastrais das unidades e responsáveis financeiros, identificar todos os tipos de receitas e cobranças, verificar acessos e procurações existentes e envolver a contabilidade na discussão. Também é prudente reservar tempo para testes e treinamento antes de dezembro.
A tecnologia terá papel importante para evitar que uma obrigação criada para ampliar a padronização e a rastreabilidade fiscal se transforme em mais trabalho manual para síndicos e administradoras. Ainda há definições técnicas a serem publicadas, e seria precipitado cravar hoje como todo o processo funcionará. Mas uma coisa já é certa: dezembro não deve ser o mês em que os condomínios começarão a pensar no assunto. Deve ser o prazo para chegar com cadastros, processos e responsabilidades organizados para uma nova realidade documental.
