Essa é a pergunta que está preocupando síndicos e condôminos. Mas a resposta, por enquanto, é: depende. Não é possível afirmar que todos os condomínios ficarão mais caros por causa da reforma tributária. As mudanças envolvem tanto a forma como determinados tributos serão cobrados quanto uma nova obrigação fiscal: a emissão de Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e) para documentar taxas condominiais e outras receitas abrangidas pelas novas regras. O impacto financeiro dependerá das características de cada condomínio, de suas fontes de receita e dos serviços que contrata.
Para entender melhor, vale separar o orçamento condominial em três partes: os valores arrecadados dos condôminos, as receitas provenientes de outras atividades — como locação de espaços, antenas, publicidade ou exploração de áreas comuns — e as despesas com produtos e serviços necessários ao funcionamento do condomínio. Em setembro, nesta coluna, explicamos que os condomínios edilícios deverão se preparar para emitir NFS-e a partir de 1º de dezembro de 2026. Agora, o objetivo é esclarecer se essas mudanças poderão aumentar a taxa condominial e quais fatores merecem atenção de síndicos e administradoras.
A reforma tributária cria dois novos tributos sobre o consumo: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), compartilhado entre estados e municípios. A implementação será gradual. O ano de 2026 funciona como uma fase de testes. Em 2027, começa a cobrança da CBS em substituição ao PIS e à Cofins, enquanto o IBS permanece com uma alíquota inicial reduzida. Entre 2029 e 2032, o IBS substituirá progressivamente o ICMS e o ISS, com a conclusão dessa transição prevista para 2033.
A principal informação para os condôminos é que a reforma não determina uma cobrança automática de IBS e CBS sobre as taxas condominiais de todos os condomínios. A Lei Complementar nº 214/2025, com as alterações da Lei Complementar nº 227/2026, estabelece que os condomínios edilícios, como regra geral, não são contribuintes desses tributos. Entretanto, existem exceções importantes.
A primeira ocorre quando o condomínio opta voluntariamente pelo regime regular do IBS e da CBS. Nesse caso, os tributos passam a incidir sobre as taxas e demais valores cobrados dos condôminos e de terceiros. Em contrapartida, o condomínio poderá aproveitar créditos tributários conforme as regras legais. Portanto, essa escolha exige uma análise criteriosa das receitas, despesas e contratos, pois pode produzir efeitos diferentes dependendo da realidade financeira de cada empreendimento.
A segunda situação envolve condomínios que possuem receitas relevantes além das taxas condominiais. Imagine um edifício que arrecada valores com locação de espaços para antenas, publicidade, estacionamento ou exploração comercial de áreas comuns. Quando as taxas e demais valores cobrados dos condôminos representam menos de 80% da receita total, o condomínio que não optou pelo regime regular poderá ficar sujeito ao IBS e à CBS sobre determinadas operações com bens e serviços que realizar. Nessa situação, a legislação também prevê a possibilidade de aproveitamento proporcional de créditos. Isso não significa que todas as receitas serão automaticamente tributadas: é necessário avaliar a natureza das operações e seu enquadramento na legislação.
Outro ponto importante está nas despesas. Condomínios contratam serviços de limpeza, manutenção, jardinagem, portaria, segurança e administração, além de adquirir materiais e equipamentos. As empresas fornecedoras também passarão pela transição tributária, o que poderá modificar a composição de seus custos e, consequentemente, os preços praticados. Entretanto, não é possível afirmar que haverá aumento generalizado, pois os efeitos dependerão do enquadramento tributário, do aproveitamento de créditos e das condições comerciais de cada fornecedor. Eventuais reajustes poderão ser repassados ao orçamento condominial.
Existe ainda o custo de adaptação às novas obrigações fiscais. O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 estabeleceu o início da obrigatoriedade de emissão da NFS-e para cobranças condominiais e outras receitas dos condomínios edilícios em 1º de dezembro de 2026. O leiaute específico já foi publicado, incluindo o código 99.05.01 para operações condominiais, com campos próprios para registrar cobranças, descontos e informações do imóvel. É importante destacar que a obrigação de emitir uma nota fiscal não significa, necessariamente, que haverá imposto a pagar sobre o valor documentado. A NFS-e também não substitui automaticamente o boleto condominial.
Mesmo com essas definições, a implementação ainda exige atenção aos procedimentos operacionais, à integração dos sistemas de gestão e ao tratamento de situações como inadimplência, acordos, descontos e cancelamentos. Síndicos e administradoras precisarão acompanhar as orientações oficiais e organizar os cadastros, contratos e informações financeiras para cumprir as novas exigências.
Diante desse cenário, seria precipitado afirmar que as taxas condominiais aumentarão um percentual específico em 2027. O efeito final dependerá das características de cada condomínio e da capacidade de adaptação de seus fornecedores. Minha percepção é que não apenas os condomínios, mas diversos produtos e serviços utilizados no cotidiano poderão enfrentar pressões de custos durante a transição. Isso não representa uma previsão de aumento generalizado, mas um risco que merece acompanhamento. Mais do que antecipar reajustes, o momento exige planejamento, organização financeira e atenção às mudanças tributárias.
